¿Un extranjero puede comprar casa en México? Fideicomiso y pasos para hacerlo seguro
Sí puede. En destinos de playa como Cancún, Playa del Carmen y Tulum la compra se hace con un fideicomiso bancario. Te explicamos cómo funciona, cuánto dura, qué costos considerar y el paso a paso para comprar con tranquilidad.
La respuesta corta: sí, un extranjero puede comprar
Un extranjero puede comprar una casa, un departamento o un terreno en México y tener todos los derechos sobre él: vivirlo, rentarlo, remodelarlo, venderlo o heredarlo. Lo que cambia es la forma de comprar, y eso depende de dónde está la propiedad.
Qué es la zona restringida
El artículo 27 de la Constitución no permite que un extranjero sea dueño directo de tierras en una franja de 100 km a lo largo de las fronteras y de 50 km a lo largo de las costas. A esa franja se le llama zona restringida.
Cancún, Playa del Carmen, Tulum, Puerto Morelos e Isla Mujeres están dentro de ella. Por eso, en todo el Caribe mexicano, un comprador extranjero adquiere su vivienda mediante un fideicomiso bancario.
Fuera de la zona restringida, como en Cuernavaca, el extranjero puede comprar directamente a su nombre. Solo debe firmar ante la Secretaría de Relaciones Exteriores (SRE) un convenio conocido como Cláusula Calvo: se compromete a considerarse mexicano respecto a ese bien y a no pedir la protección de su gobierno en caso de conflicto.
Cómo funciona el fideicomiso bancario
Un fideicomiso es un contrato en el que un banco mexicano recibe la titularidad de la propiedad y la administra a tu favor. Tú eres el beneficiario y conservas todos los derechos de uso y aprovechamiento. El banco no puede vender, rentar ni hipotecar la propiedad sin tus instrucciones.
Quien vende y transmite la propiedad al fideicomiso.
El banco mexicano que guarda la titularidad y sigue tus instrucciones.
Tú, el comprador. Usas, rentas, vendes o heredas la propiedad.
Lo que debes saber del fideicomiso
- Dura hasta 50 años y se puede renovar cuando lo pidas (Ley de Inversión Extranjera, art. 13).
- Necesita un permiso de la SRE. Normalmente lo tramitan el banco o el notario.
- El banco cobra una cuota de apertura y una cuota anual. Compara entre varios bancos.
- Puedes nombrar beneficiarios sustitutos para que la propiedad pase a tus herederos de forma más sencilla.
- Si vendes, cedes tus derechos al nuevo comprador o el banco transmite la propiedad según tus instrucciones.
Otras formas de comprar
Para inmuebles de negocio
Si la compra es para un negocio, como un local comercial, puedes constituir una empresa mexicana con inversión extranjera. Esa empresa puede ser dueña directa en zona restringida para fines no residenciales, dando aviso a la SRE.
Fuera de la zona restringida
En ciudades del interior, como Cuernavaca, compras a tu nombre, sin fideicomiso, con el convenio de Cláusula Calvo ante la SRE.
Paso a paso para comprar con fideicomiso
- Define presupuesto y zonaSuma al precio los gastos de cierre (sección 06). Si dudas entre ciudades, revisa nuestra comparativa Cancún o Playa del Carmen.
- Trabaja con una inmobiliaria establecidaQue te muestre propiedades con papeles en orden y te acompañe hasta la firma.
- Revisa la situación legalEscritura, certificado de libertad de gravamen, predial y agua al corriente, y reglamento de condominio. En preventa, también licencias y permisos del desarrollo.
- Firma una promesa de compraventaDeja por escrito precio, fechas, anticipo y penalizaciones. Nunca entregues dinero sin contrato.
- Elige notario y banco fiduciarioEl notario verifica todo, calcula impuestos y coordina con el banco el permiso de la SRE.
- AvalúoUn perito valuador determina el valor de la propiedad para calcular los impuestos.
- Firma de la escrituraFirmas ante el notario, pagas el saldo y recibes las llaves.
- Inscripción en el Registro PúblicoEl notario la inscribe. El testimonio final puede tardar semanas o meses; es normal.
Documentos: pasaporte vigente y, según tu caso, tu documento migratorio. Si vas a rentar la propiedad, también necesitarás RFC. El notario te dará la lista exacta.
Costos que debes considerar
Además del precio, hay gastos de compra y gastos que se repiten cada año. Varían según el municipio, el valor de la propiedad y el banco, así que pide al notario un presupuesto por escrito antes de firmar la promesa.
- Impuesto sobre adquisición de inmuebles (ISAI), que fija cada municipio.
- Honorarios del notario y derechos de registro.
- Avalúo.
- Permiso de la SRE.
- Apertura del fideicomiso.
- Certificados de libertad de gravamen y de no adeudo.
- Cuota anual del fideicomiso.
- Predial.
- Cuota de mantenimiento del condominio.
- Seguro de casa.
- Administración, si rentas la propiedad.
Si vas a financiar tu compra, revisa también nuestros métodos de financiamiento para bienes raíces.
Errores comunes (y cómo evitarlos)
- Comprar terreno ejidal. Sin dominio pleno no se puede escriturar. Es uno de los riesgos más comunes en la Riviera Maya. Lee cómo evitar estafas en bienes raíces en Quintana Roo.
- Pagar anticipos sin contrato, en efectivo o a cuentas personales.
- Olvidar la cuota anual del fideicomiso al calcular la rentabilidad.
- No nombrar beneficiarios sustitutos en el fideicomiso.
- Rentar sin RFC ni cumplir con los impuestos.
Preguntas frecuentes
Con el fideicomiso, ¿el banco es dueño de mi casa?
El banco tiene la titularidad legal, pero solo como administrador a tu favor. Tú tienes todos los derechos y el banco actúa únicamente con tus instrucciones.
¿Necesito ser residente en México para comprar?
No. Puedes comprar como turista, con tu pasaporte vigente.
¿Qué pasa cuando se cumplen los 50 años?
Solicitas la renovación del fideicomiso por otro periodo.
¿Puedo rentar mi propiedad?
Sí. Necesitas RFC y cumplir con los impuestos. Un servicio de administración de propiedades te ayuda con la operación.
¿Puedo comprar en preventa siendo extranjero?
Sí, con las mismas reglas. Revisa nuestra guía preventa o entrega inmediata.
¿Buscas propiedad en el Caribe mexicano?
En Home4U te mostramos casas y departamentos en venta en Cancún, Playa del Carmen y Tulum, y te acompañamos durante la compra.
Información general. No sustituye la asesoría de un notario o abogado. Las reglas y los costos pueden cambiar: confírmalos antes de comprar.